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1987年9月,笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作,任职经济分析员,从事过渡时期香港经济的研究,前后长达8个年头。笔者在香港工作期间,香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期,经济表面繁荣,地产市道一片兴旺,形成长达10年的大牛市,地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间,我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团,其中就包括地产大财团,我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章,对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略,以及未来发展趋势等,进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底,笔者结束在香港的工作,回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间,相继撰写了《香港英资财团(1841—1996)》(1996年)、《香港华资财团(1841—1997)》(1997年)等著作。1999年,应香港三联书店的诚意邀请,我又开始了本书的写作,并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。1950年代以来,在人口急剧膨胀、经济持续高速发展,社会对楼宇物业需求急切的历史背景下,香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期,地产业不仅成为香港经济的重要产业之一,而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期,在种种特定历史因素的作用下,房地产市场供求严重失衡,地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具,大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。由于地价急跌,恒隆唯有向港府建议将地价减至14亿元水平,但不获接纳。在此关键时刻,原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。到12月,恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后,惟有宣布“挞订”,退出金钟二段上盖发展,其余地铁站上盖工程,亦需押后进行。赌钱软件最火的app1969年12月“远东会”的创办,打破了英资对香港证券市场的长期垄断,开创了香港证券业的新纪元。其后,香港证券市场形成了四会并存的局面,各证券交易所面对激烈的同业竞争,均不同程度地降低对公司上市的标准和要求,这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。

赌钱软件最火的app地产五虎将中,影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚,祖籍广东潮安,1928年在家乡出生,11岁时因日寇侵华,随父母举家南迁香港,15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生,很快成为出色的推销员。1950年,李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名,以李氏的解释,是“长江不择细流,才能纳百川归大海”。50年代末,李嘉诚因经营有方,成为香港有名的“塑胶花大王”。〔19〕 香港消费者委员会:《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”(竞争政策研究报告撮要)》,1996年7月出版,第A3-1页。太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。

70年代后期,香港经济繁荣,地产建筑业异常兴旺,嘉年遂卷土重来,企图再展鸿图,但阔别香港多年,嘉年的财势已不可同日而语。当时,香港地产集团林立,发展计划动辄以10亿元计,嘉年是以无缘参与,只能经营较小地盘。1981年,虽然有置地、佳宁以28亿元高价购入美丽华酒店旧翼等重大事件,表示有人仍极度看好香港地产,但明眼人从官地拍卖及楼宇空置情况,已看到地产调整不可避免。然而,嘉年地产一来错误估计形势,二来早期的投资相继回流,因而继续大肆扩张。及至1982年地产大跌,嘉年的发展计划已出现严重亏损。1983年3月,创办人彭国珍病逝,嘉年集团痛失掌舵人,爆发财务危机,其后被迫在股市停牌,宣布清盘。一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计,从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间,香港政府的卖地收入累计高达2554.23亿元,在同期财政总收入中所占比重达13.5%。具体而言,卖地收入占财政总收入的比重在各年变化颇大,从70年代中期起逐年上升,到80年代初期达到高峰。1980/1981年度,卖地收入占财政总收入的比重一度高达35.6%,其比率如此之高,这在西方经济中比较罕见。进入过渡时期以后,由于卖地收入对半平分拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金,卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少,但到1997/98年度又回升至23.4%。(见表6.7)除卖地收入外,香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项,包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷,以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外,港府还有物业及投资收入。据统计,从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间,仅差饷和政府物业投资两项累积达386.81亿元,约占同期财政总收入的4.9%。(见表6.8)换言之,如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资,以及其他各项相关收益加总,在政府财政总收入中所占比重估计平均达20%或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源,成为香港实行低税制的基础,对香港财政收入的稳定具重要意义。1978年,它再接再厉,收购了英资上市公司青洲英坭25%股权,并进而取得该公司的控股权。青洲英坭的主要业务是生产及销售水泥等建筑材料,与长实的业务相配合,更重要的是它持有九龙红磡鹤园街的庞大厂址,为长实日后的地产发展提供了大量廉价地皮。赌钱软件最火的app20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来,中环一直是香港商业经济活动的心脏,它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力,是香港繁荣的最高象征。70年代以前,中环商业核心区的贵重物业,基本上被英资著名的地产公司置地所垄断,这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起,才逐渐发生变化,形成各据一方的局面。不过,置地始终在核心区自成王国,成为香港地产“皇冠上的明珠”。

黄廷芳、黄志祥父子领导的信和集团,包括上市旗舰和控股公司尖沙咀置业,以及专责地产发展的信和地产,可以说是香港地产界赫赫有名的“超级大好友”。即使在1983年至1984年地产低潮期间,信和仍是香港最活跃、最富进取性的地产商之一。这一时期它购入的地皮就多达10余幅。不过,正因为如此,信和所受的冲击尤为严重,从1981年6月到1984年6月的3个财政年度里,信和集团所遭受的损失估计超过10亿元,几乎面临破产的局面。这时,地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现: 世界经济衰退已令香港经济不景气,利率持续高企,港元不断贬值,内部消费萎缩,公司利润下降,其后更爆发银行危机,而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。1998年1月,大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。这一时期,分层工业大厦在兴建、租售方面亦相当畅旺,这是香港工业化的结果。据统计,从1970年到1973年的4年间,新建成的分层工业大厦平均每年达600万方尺,租售出去的面积亦达平均每年555万方尺,这个数字是60年代后6年平均每年租售266万方尺的1倍。不过,由于供应超过需求,租售价格升幅远不如其他楼宇,空置量亦从1970年的190万方尺增加到1973年的224万方尺。

其实,早在80年代,太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月,太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦,3个月后再斥资7.5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此,太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多,包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦,以及南华早报大厦和凸版大厦,总楼面面积接近400万方尺。其中,已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租,每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连,再与太古城连接,整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”,太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口,交通便利,极具商业发展潜力,其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室,但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。(1) 香港特区成立前已批出、决定,或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利,均按香港特区的法律继续予以承认和保护。太古地产是香港地产业的后起之秀,创办于1972年,1977年在香港上市。当时因为成功发展太古城,实力迅速增加,到1979年底,太古地产的市值已达18.7亿元,跻身香港十大地产上市公司之列。1983年底,太古地产市值升至40.1亿元,已成为香港仅次于置地的第二大地产上市公司。当时,太古地产拥有可出租楼宇面积380万方尺,同年租金收入1.69亿元。1984年,股市低迷,太古地产被私有化,成为太古集团旗下的全资附属公司。随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散,香港的商场、店铺市道亦有不俗表现,尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看,自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后,该区人流量急增,吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店,令该区店铺租金急升。1994年初,香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中,铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。(见表5.3)铜锣湾香港大厦一个商铺,有买家出价每方尺19万元,后因业主惜售而搁置。这一阶段,香港地产市场需求畅旺,价格大幅攀升的原因,主要有以下几点:

(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。据香港著名的测量行——仲量行的住宅指数计算,从1984年1月到1997年7月的13年半期间,香港住宅楼价整整上升了3倍,升幅之大令人咋舌!(见表5.6)在住宅楼价的带动下,写字楼、商铺等市场均有可观升幅。赌钱软件最火的app地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。

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